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domingo, 16 de março de 2014

Incorporação Imobiliária e o Condomínio Edilício

Incorporação Imobiliária e o Condomínio Edilício


Com o crescimento do mercado imobiliário no Brasil tem-se observado, diariamente, a oferta novas edificações residenciais sendo vendidas ainda na planta por incorporações imobiliárias.

O que é incorporação imobiliária?

É a atividade de coordenação e execução de empreendimento imobiliário, compreendendo desde a alienação de unidades imobiliárias em construção até a sua entrega aos adquirentes, depois de concluída a obra, com a adequada regularização no Registro de imóveis competente.

A incorporação imobiliária só é cabível quando se coloca à venda frações ideais antes ou durante a construção.



É necessário o registro da incorporação imobiliária para o incorporador promover a publicidade e a comercialização das unidades imobiliárias?


Sim. Para que o incorporador esteja legitimado a promover a oferta pública e a comercialização das unidades autônomas a serem edificadas, é essencial o arquivamento do Memorial de Incorporação no Registro de Imóveis, cumprindo a obrigação legal imposta pelo art. 32 da lei 4591/1964.



O que é Memorial da Incorporação?


É um dossiê relativo ao empreendimento que será lançado pelo incorporador, com todos os documentos exigidos pelo art. 32 da lei 4.591/1964, com o objetivo de definir e identificar a futura propriedade que será edificada, a idoneidade do incorporador, as condições de negociação do terreno, dentre outros. Uma vez arquivado no Cartório de Registro de Imóveis, o incorporador não pode mais alterá-lo.

O que é condomínio edilício?

É o condomínio, seja de edifício ou de casas, em que há partes exclusivas compartilhadas com partes comuns, ou seja, cada condômino é titular de sua propriedade individual que é de uso exclusivo partilhada com uma fração ideal da propriedade coletiva.

Quando é instituído o condomínio edilício?

Após a conclusão da obra, o incorporador faz a averbação da construção mediante a exibição do habite-se, individualiza cada unidade autônoma determinando-se a sua fração ideal e a sua destinação, com a consequente abertura da matrícula de cada unidade e o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis no Livro 2 – Registro Geral. Nasce, dessa forma, a figura jurídica do condomínio em edifícios.

Quais os documentos necessários para a instituição do condomínio?

- Carta de Habite-se fornecida pela Prefeitura Municipal;
- Certidão Negativa de Débitos (CND) emitida pelo INSS;
- Projeto arquitetônico devidamente aprovado, que deverá condizer com o memorial descritivo do imóvel;
- Memorial descritivo, que deverá estar de acordo com o projeto arquitetônico e com as planilhas de áreas, memorial este que deverá estar acompanhado com a planilha de áreas e frações ideais e a previsão de custos.

Em que momento se convocará a assembleia para instalação do condomínio?

Concluída a obra, o incorporador convocará a assembleia de instalação do condomínio, na qual se aprovará a convenção e se escolherá uma comissão para receber a edificação e realizar a vistoria das partes comuns do prédio.

Quando deve ser Constituído o condomínio edilício?

Posteriormente à instituição, a constituição do condomínio edilício ocorre com a aprovação da convenção após o término da obra.

Qual o quorum necessário para aprovação da convenção que constituirá o condomínio edilício?

A convenção de condomínio em edifício deve ser aprovada por no mínimo 2/3 de assinaturas dos proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

A convenção do condomínio deve ser registrada para surtir efeitos contra terceiros?

Sim. Deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis no Livro 3 - Registro Auxiliar, junto à matrícula do imóvel do qual resultou o condomínio.
Contudo, se não for registrada, mas for aprovada, a convenção faz lei entre os condôminos, passando a disciplinar as relações internas do condomínio.


Os Impostos e taxas de condomínio podem ser cobrados antes da entrega das chaves?

Não. Caso seja entregue a Carta de Habite-se ao proprietário, mesmo assim os impostos e taxas de condomínio só poderão ser cobrados após a efetiva entrega das chaves. 


permitida a reprodução do conteúdo publicado neste espaço, desde que registrada a autoria e citada a fonte.


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Sobre a Autora:
sobre Carla Pontes
Carla Pontes é editora de [Carla Pontes | Blog de Assuntos Jurídicos],  Advogada no  Escritório Advocacia Pontes, especialista em Direito Civil, negocial e imobiliário pela Universidade Anhanguera-UNIDERP; graduada em Fisioterapia com mestrado em Engenharia Biomédica pela UFPB.